Hypothek erneuern oder wechseln: Worauf Sie achten sollten

Läuft Ihre Hypothek bald aus, oder planen Sie einen Kauf? In beiden Fällen lohnt sich ein genauer Blick auf Tragbarkeit, Amortisation und Modellwahl — Entscheidungen, die über Jahrzehnte wirken und sich nicht ohne Weiteres rückgängig machen lassen.

Die Tragbarkeit entscheidet, nicht der aktuelle Zins

Banken prüfen bei jeder Finanzierung, ob Sie sich die Hypothek auch bei steigenden Zinsen leisten können. Dafür rechnen sie nicht mit dem tatsächlichen Zinssatz, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von in der Regel 5 % — deutlich über dem, was Sie effektiv bezahlen. Zusammen mit rund 1 % Amortisation und 1 % Unterhaltskosten dürfen die gesamten Wohnkosten üblicherweise 33 % Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Wer diese Schwelle reisst, bekommt bei den meisten Banken keine Finanzierung — unabhängig davon, wie tief die aktuellen Zinsen tatsächlich stehen.

Belehnung und Amortisationspflicht

Finanziert werden in der Regel bis zu 80 % des Verkehrswerts der Immobilie. Der Teil bis 65 % (1. Rang) muss nicht zwingend zurückbezahlt werden, der Teil zwischen 65 % und 80 % (2. Rang) muss dagegen innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden — je nachdem, was früher eintritt. Diese Amortisation lässt sich direkt (laufende Rückzahlung) oder indirekt über die Säule 3a organisieren, was zusätzlich Steuervorteile bringen kann.

Fest, SARON oder eine Kombination?

Bei der Wahl des Hypothekarmodells gibt es keine pauschal richtige Antwort:

• Festhypothek: Zinssatz und Kosten stehen über die gesamte Laufzeit fest — Planungssicherheit, aber weniger Flexibilität.
• SARON-Hypothek: der Zins passt sich laufend an das aktuelle Marktniveau an — attraktiv bei tiefen und stabilen Zinsen, mit entsprechendem Schwankungsrisiko nach oben.
• Kombination: mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten oder Modellen, um Zinsänderungsrisiken zu verteilen.

Welches Modell passt, hängt von Ihrer Risikobereitschaft, dem geplanten Anlagehorizont und Ihrer sonstigen finanziellen Situation ab.

Rechtzeitig vergleichen lohnt sich

Viele Eigenheimbesitzer:innen verlängern ihre Hypothek automatisch bei der bisherigen Bank, ohne einen Vergleich einzuholen. Gerade bei der Verlängerung lohnt sich ein Blick auf mehrere Anbieter — die Konditionen können je nach Institut und Zeitpunkt spürbar variieren.

Unser Rat

Wir vergleichen für Sie Anbieter und Modelle und stimmen die Hypothekarstrategie auf Ihre gesamte Vorsorgeplanung ab — nicht nur auf den tiefsten Zinssatz im Moment. Vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch.

Zinssätze und Tragbarkeitsregeln können sich ändern und variieren zwischen Anbietern. Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Finanzberatung.